旅游地产|为什么尽量别碰旅游地产？因为它的商业模式有问题，导致谁买谁亏旅游地产

为什么旅游地产谁买谁亏？因为这个商业模型就是一个死节，解不开这个节，买一个，亏一个，没有例外。我今天帮你解构清楚，为什么旅游地产在商业逻辑上很难成立。政治旅游地产就是海景房，山顶房，避暑山庄，文理小镇，温泉度假村分十度假，养老地产，它涉及到三个角色，业主，开发商还有当地产业。你仔细看，每个角色都有问题。先说业主，对业主来说，分时度假根本就是伪需求，这个时候我们的假期制度决定的。绝大部分人只有一个大黄金周，一个春节黄金周，还有五个小长假。一共就那么些天，你告诉我他怎么撑得起来，不可能的。而且你自己也不可能去住的，你根本没有时间，你只是想的简单。你知不知道，即使最火的海南，业主一年也最多用3-4个月，其他的时间要么太热要么去不了。而北戴河，东戴河这些海景民宿黄金时间只有不到两个月，至于城市近郊的，比如说北京周边司马台，门头沟这些山具房能利用的时间就更少。很多人总以为自然景观稀缺，其实自然景观是最容易复制的。无论是长城脚下的小绿，还是沧山洱海的别墅，无论是贝山靠海的公寓还是温泉入户的独栋我告诉你，都不稀缺。他说，海景房仅此一套，可是我们有18000公里的大陆航线，他说，文明小镇不可复制，可是每个小镇都有自己独特的历史。就算独一无二，我还可以开发避暑山庄，温泉度假长城小人雪山膜细分领域无穷无尽，永远可以让你掏钱。

在960万平方公里的土地上，没有什么旅游地产是不可复制的。你买的不是稀缺，是开发商给你营造的稀缺。而对于当地而言，他也存在一个矛盾，旅游当然没问题，但是旅游地产有问题。你要知道，旅游地产所在的城市大部分是人口净流出的，因为这些地区对科技，互联网，高端制造这些高附加值产业吸引力不够。而当地为了发展好旅游业，往往又会对不利于生态的产业有所限制，这就容易造成产业失衡相对单一。所以，很多当地人往往会从事和旅游相关的行业，比如说餐饮，住宿这些，而更多人呢会外出找工作，这样就会进一步导致人口外流。而一个地方如果缺乏足够的人口和产业，就意味着当地的房价没有支撑。换句话说，你买的价格，是虚高的。而且经常的大环境也是个问题，旅游地产的大旺近是极度明显的冰火两重天，忘记人满为患，淡季无人光顾。这就会导致很多人不愿意在这边做生意，或者说员工不稳定，造成服务质量难以保证，甚至会出现淡季有钱也买不到服务，旺季找一帮实习生过来帮忙的情况。而且这个中版式的大环境还不是个体能解决的。所以不要幻想说我自己可以过去，你会遇到一堆问题。而对于开发商来讲，他也非常麻烦，他会面临一个鸡生蛋，蛋生鸡的问题，就是旅游地产到底是旅游在先还是地产在先？理论上应该是旅游，在线旅游拉动地产地产升值带来收益，可问题在于需要时间呀。 【旅游地产|为什么尽量别碰旅游地产？因为它的商业模式有问题，导致谁买谁亏】
最少得3、5年吧，可很多房企是高杠杆，快周转的项目，周期一旦拉长，资金链就会变成一个非常研究的问题，而且就算开发商想做好。难度也不是一般的大，比如当年top100的房企当中有71家想做特色小镇，但结果呢，运营下去的寥寥无几，更多的都是那种半死不活甚至空无一人的情况。当年某明星买的雪山小镇不就这样。未必人家是不想做好，可真的是太难了，根本就不是刚需，所以在现实当中很多开发商往往是地产现行。我先回笼资金再说。我盖房子就是为了挣你钱。什么文化不文化，风景不风景都是我卖房子的噱头。我不管你能不能发展起来，我先挣钱再说，然后就会有一系列的讨论，各种你想都想不到的问题，这些手段能有多坑？