销售权|鑫苑服务卖起了房子车位

??乐居财经范慧茹发自郑州
??9月27日晚间，鑫苑服务(01895.HK)发布公告，两件事，一件是贷款给地产母公司鑫苑地产控股(XIN.NYSE)旗下子公司河南鑫苑置业2亿元；一件是订立物业独家销售合作协议，通俗来说就是让鑫苑服务帮忙卖鑫苑地产控股指定的房子。
??然而在冠以“独家”销售权后，这笔协议还需要鑫苑服务须向鑫苑置业集团分期支付1.9亿元的可退还合作诚意金，作为有关成为该独家销售合作方及持有独家销售权的保证金。
??此前财报迟迟未发出，自身“难保”还要替父分忧，鑫苑服务上市不到2年，也经历过去年的市值高峰期，受年初财报延迟发布影响，目前已经停牌近半年。
??6.45亿反哺地产
??借钱给地产公司，鑫苑服务不是第一次。8月13日，鑫苑服务的间接全资附属公司鑫苑科技服务向河南鑫苑置业提供4800万元的借款。公告称，河南鑫苑置业将这笔款项用于一般公司用途和补充流动资金用途。
??加上9月份的这笔2亿元贷款，鑫苑服务共向河南鑫苑置业提供了2.48亿元借款。两次借款的未偿本金均按年利率8%计算利息。
??与此同时，“物业独家销售”也并非是首次。去年同一时间9月17日，鑫苑服务与母公司鑫苑地产控股订立了车位独家销售合作协议，独家销售合作的指定车位共4066个。
??根据车位独家销售合作协议，鑫苑服务须向鑫苑置业集团分期支付2.07亿元的可退还合作诚意金，作为有关成为该独家销售合作方及持有独家销售权的保证金。
??与去年独家销售权合作协议不同的是，除了价格外，今年鑫苑地产控股除了给予车位的独家销售外，还给予了指定商铺、公寓的独家销售权，其中已经竣工的商铺有5间，在建的公寓有817间，车位678个。
??加上两次独家销售权的保证金，鑫苑服务实际上预计约有6.45亿元资金将暂时流入鑫苑地产控股。截至2020年底，鑫苑服务手里的现金及现金等价物还有8.49亿元，6.45亿元的资金给出去，对鑫苑服务来说还有盈余。
??第三方面积超母公司输送
??如果不受母公司影响，鑫苑服务自身发展也算可圈可点，甚至很多经营指标在行业排名前列。
??鑫苑服务发布的最新财报显示，截至2020年12月31日，鑫苑服务实现营业收入6.54亿元，同比增长约22.4%；毛利润为2.58亿元，同比增长27.7%；净利润达1.32亿元，同比增长61.1%。
??其净利率和毛利率分别达到了20.2%和39.4%的高位，较同期分别增加4.9个百分点和1.6个百分点，净利率和毛利率均位于上市物企前列，远超上市物企同期14%和29%的平均水平。

??从鑫苑服务的三大细分业务板块来看，物业管理服务、增值服务和交付前及咨询服务毛利率均处于均值以上。
??其中，物业管理服务的毛利率为28.8%，较2019年的21.6%增加7.2个百分点。根据年报解释，物业管理服务毛利率增加主要由于运营管理效率提升以及有效的成本控制。
??此外，增值服务和交付前及咨询服务受疫情等因素影响较大，毛利率出现微降，但依旧保持在67.7%和41.6%的高位。在物业管理服务毛利率的领涨下，鑫苑服务依旧实现了整体毛利率的提升。
??在规模方面，鑫苑服务增速同样明显。截至2020年12月31日，鑫苑服务业务覆盖全国45个城市，在管项目数量为176个，在管建筑面积达到了3470万平方米，同比增长72.8%；合约项目数达到237个，合约建筑面积约为5300万平方米，同比增长43.1%。
??在管面积以及合约面积的高速增长，很大程度归因于第三方外拓面积的大笔进账。2020年，鑫苑服务签约并进驻重庆鸿企物业，不仅为鑫苑物业增加了1060万平方米的管理面积，同时也补充了其在工业园物业领域的服务业态。