楼市|未来楼市如何发展？马光远直言，牢记“三个20%”，未来趋势清晰了( 二 ) 房价|购房置业|马光远

20%的城市
随着我国城镇化的不断推进，现在我国的城镇化率已经达到了63.89% ，这就意味着我国的城镇化已经进入到下半场。而城镇化的发展方向也发生了改变，不再是农村人口涌入到小城市当中，而是变成了小城市人口逐渐流入到大城市当中。这就使得楼市的发展方向也发生了改变，要知道，对于房地产行业来说，一直流传着这样一句话：“短期发展看经济、中期发展看土地、长期发展看人口。 ”
对于那些小城市来说，以后人口会逐渐流入到大城市当中，这就使得这些小城市的购房需求会不断减少。因为这些小城市的人口流失之后，选择在小城市买房的群体也会减少很多，最终导致小城市的楼市出现供给大于需求的局面。对此而言，小城市的住宅就不会有太大的升值空间。而对于那些大城市来说，人口会不断流入，使得这些大城市的购房需求在不断增加。因此，对于以后来说，这20%的大城市的住宅依旧有很大的升值空间。

20%的房企
这几年来，调控政策一直在不断地收紧，使得楼市也发生了很大的改变。尤其是对于今年来说，更是出台了三条红线、限贷令等调控政策，这对于房企来说，也是很大的打击。对于三条红线来说，就是限制房企们融资和房企们的负债率，使得房企们也无法像以往那般肆意扩张。而对于限贷令来说，就是限制银行的房地产贷款额度，使得房企们为了贷款，也要不断的竞争。
可以说三条红线和限贷令政策，一个是从需求端限制资金流入楼市，而另一个是从供给端限制资金流入楼市。对此而言，可以说这两条政策关小了资金流入楼市的“水龙头” 。使得房企们的资金也会面临很大的挑战，在这样的情况下，房企们之间的竞争关系就会更加明显，使得最终只有20%的房企能够矗立在房地产行业当中，对于其他的房企来说，最终都会面临资金链断裂的问题。其实，这也是非常好的事情，毕竟对于现在来说，我国房企数量还是非常多的，而且很多房企的资金链都存在较大的问题，使得我国烂尾楼的数量也比较多，减少房企数量也是为了剩下那些优质的房企，能够减少烂尾楼的数量。

20%的楼盘
对于现在来说，我国的住宅已经出现了大量过剩的局面。根据央行给出的数据显示，现在我国城镇居民拥房率已经达到了96% ，其中拥有两套房的家庭占比31.0% ，拥有三套房及以上的家庭占比10.5% ，户均拥房1.5套。可以说现在城镇居民已经不缺房子居住了，而且还有很多家庭拥有多套房。
只不过对于这些拥有多套房的家庭而言，很多都是买房投资的，使得这些家庭多余的房产并没有流入到市场当中，而是一直处于空置的状态。根据西南财经大学给出的数据显示，在2017年时，我国城镇住宅空置率已经达到了21.4% ，这就意味着我国城镇住宅有两成都处于空置状态，如果这些住宅都流入到市场当中的话，就会造成供给大于需求的局面。因此，对于现在来说，住宅已经足够居住了。只不过对于很多住宅来说，品质并不是很好，不能满足人们现在对住宅的要求。因此，对于现在来说，只有那些优质住宅，才能符合人们的要求，所以才会说20%的住宅具有投资价值。
对此，你有何看法呢？