限购|上海法院裁判动迁安置房购房资格及限购争议案件要旨简析购房置业|上海市|安置房

动迁安置房存在限售期，合同履行周期较长，如果再发生买方购房资格（限购政策变化）问题，则合同将很难顺利履行。那此类纠纷由于并没有明确的法律规定，各法院处理的尺度并完全相同，争议很大。个别案件甚至经过一审、二审、再审申请均被驳回诉请后，然后通过检察院抗诉启动再审，最终对一审和二审判决进行改判。由此可以看出，本文讨论的问题在动迁安置房买卖纠纷中争议非常大，以下我们对上海各级法院的相关典型裁判要旨进行简析。

上海市嘉定区人民法院典型裁判要旨概览：
双方的合同虽在上海市新的限购政策出台之前签订，但由于限购政策的限制，系争房屋目前无法过户至原告名下，原告也并未向本院提供其现在具备以个人名义购房资格的相关证据，故原告要求被告协助将系争房屋过户至原告名下的诉请因目前不具备履行条件，对此本院难以支持。
双方约定“在签订本合同时，双方均已知晓国家和本市住房限售规定” ，此处的“国家和本市住房限售规定”根据文意应理解为已经颁布的限购政策，否则双方无从“知晓” ，对于未来的限购政策双方也无法预知。且限购政策仅是暂时限制原告在上海市购房，待原告符合限购政策中的条件，连续缴满五年的社保即可过户，双方的合同目的可以实现；同时，该政策也不构成不可抗力，双方虽不能预见、不可避免，但是可以克服，被告并不符合合同约定及法律规定的单方解除合同的情形，故被告反诉要求确认合同解除并要求原告返还系争房屋、支付房屋使用费及被告返还原告房款112万元的诉请缺乏依据，对此本院不予支持。
小结：购房资格是可变的，由于社保尚未达到要求，不能支持过户。同时，也不支持卖方解除房屋买卖合同。
上海市第一中级人民法院典型裁判要旨概览：
双方约定甲方接到办理以甲方为权利人的产权证的通知后五个工作日内办理产权证，并承诺三年之后该房产能办理产权过户手续以后或是在国家政策允许办理产权证过户手续十五个工作日内与乙方共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续（因国家政策导致过户年限变动，甲方应积极配合乙方办理产权过户手续），甲方不得以任何理由拖延过户日期……从该协议约定的内容看， “因国家政策导致过户年限变动，甲方应积极配合乙方办理产权过户手续”的约定是在甲方应及时办理涉案房屋的产权证以及在作为动迁房的涉案房屋的交易过户限制期满后甲方应及时与乙方办理产权过户手续的条款后再作概括性的约定，显然， “因国家政策导致过户年限变动” ，应当是指涉及房屋限售的国家政策所导致的过户年限变动情形，难以从双方约定的“因国家政策导致过户年限变动，甲方应积极配合乙方办理产权过户手续”得出还包括相关部门对于购房者限购政策变动导致购房者限购年限变长的情形。
根据查明的事实，在房屋限售期满后，合同履行受阻的原因在于买方因上海市新出台的房屋限购政策导致目前其仍处于限购状态，无法按约办理房屋过户手续。鉴于买卖双方并未在协议中对于限购政策出台导致其作为购房者的限购年限变动作出相应的处理约定，卖方并无义务继续等待刘俊成限购期满。现买方已明确通过发送短信及起诉方式表明其不愿意继续等待过户。因此，一审法院认定涉案房屋的产权转移过户至买方名下存在不可克服的障碍，双方所签订的合同已然无法继续履行，并无不当。