信贷|二手指导价最重要的作用，是为了指导银行，管控信贷不动产登记|土地管理法

二手房指导价，还是作为这一轮调控政策的选择项。#C位直达#
截至目前，全国9个城市出台了二手房指导价。
前8个城市按时间顺序依次为：深圳、东莞、无锡、宁波、成都、西安、三亚、绍兴、衢州。
9个二手房指导价的城市：浙江3个，广东3个，江苏1个，海南1个，四川1个，陕西1个。
总得来说，集中在经济较为发达的地区。

值得注意的是，深圳和广东的指导价，特别严格。不少楼盘的指导价，比之前的成交价，有40-50%的差价，可以用几近腰斩来形容。
拿杭州为例，事实上大部分板块和楼盘，2018年才是房价的高点。
而去年和今年所谓的房价暴涨，只是集中在奥体-世纪城、钱新、未科、申花、艮北、市北、勾庄等核心且新兴的板块，以及这些板块的外溢。
类似大江东、东湖新城这些之前涨幅巨大，房价绝对值不高的刚需板块，其实房价变化幅度并不大。
疫情后的一轮房价大涨行情，对应的是有钱人购置核心资产。
最近，由于二手房贷款没有额度，导致二手房现在不好卖，有些地方二手房价格下跌。
有不少房产专家说：房子有房租撑着，即使房价跌了，房租每个月也还能收。
有人就在想，要是房价真的跌到了一个房租房价比合理的位置，那估计房价腰斩估计都不够，到时候房东就算还能收到房租，估计他们也不会开心的。
因为现在房租回报率在一线城市只有1.2%左右，二线城市在1.5%左右，而国际上合理的房租回报比是在3%到6%之间。那要按照这个比例来的撑房价的话，这不就意味着房价下跌的空间超过50%。

以前买房早的人倒是无所谓，最后买房的人肯定是很难过的。
200万的房子跌50%就只有100万，亏了100万之后，每年收个3万的房租，会开心吗？
另一方面，在明面上，二手房指导价是为了控制房价数据、降低预期，从而控制房地产市场的热度。
这些作用是看得见的，也是真实的。但小龙虾认为，二手指导价最重要的作用，是为了指导银行，管控信贷。
有人以为二手房指导价像是计划手段，实则不然——就像汽车出厂指导价，价格只是一个数字，但热销的车子会加价，老款车子却可以打折优。

房子的道理，也是一样。
要是供不应求，不管指导价多么低，总是会有人愿意加价购买。只要市场在，指导价并不是有效的计划手段。
但是，市场可以不听指导价，银行却不可以不听。
于是，我们看到的是，二手房成交有按指导价签合同，实际另外补差的。可贷款的银行，却都是严格按照指导价来进行评估。
所以，在小龙虾看来，二手房指导价，实际要指导的是银行。
这里，我来说一个流传很广的一个案例：
这个家庭是香港的一个高级中产家庭，李先生夫妻两人的工作都不错，月入加起来有12万港币一个月，有一套房月供4万港币，有两个小孩。
这个时候其实夫妻俩的生活是不错的，月供只有收入的三分之一，而且夫妻收入高，足够维持不错的生活了。

而在1998年之前香港的房价，是一路上涨的，楼市非常繁荣。
于是夫妻俩在1997年商量买入第二套房，总价850万港币，付了260万首付，贷款590万港币，月供5万港币。
这样两套房加起来月供9万港币，但是买入之后很快金融危机来了，首先影响的经济下行，很快就引发了楼市的大跌，买入的第二套房的市价从850万港币下跌到了420万港币。