红线|筹资额骤降64%：“三道红线”下的房企生存逻辑( 二 ) 上海|保利地产|保利|土拍|世茂

按照“三道红线”的标准，当前房企的降负债成效明显。上表数据显示，行业净负债率均值由96下降至86%(标准是100%)，剔除预收账款后的资产负债率均值由74下降至73.1%(标准是70%)，而现金短债比则由1.62降至1.6(标准是1)。
不过，即便上市房企披露的负债数据看起来有显著的下降，但业内普遍认为这种快速降负债“水分”较多。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，实际上，剔除预收款后的资产负债率下降的幅度并不大，大多数房企都超过了70%，而净资产负债率和现金短债比有所下降，主要是因为开发商做一些财务操作或者粉饰财务报表，比如，占用下游合作方资金，推迟商票支付，通过合营企业明股实债来转移债务等。
“部分房企在表内外可能存在较大规模的隐性负债。”广发证券固收首席分析师刘郁认为，在常规融资渠道收紧、负债指标考核更为严格的情况下，经营基本面较差、资产较难变现的房企往往也存在较大的动机通过“出表”等方式实现档位的压降。
业内认为，正是由于“三道红线”实际效果大打折扣，监管层出台了多个政策进一步收紧融资，比如，5月以来，各大银行的区域分行纷纷宣布调高房贷利率，融360数据显示，5月全国首套房贷款平均利率为5.33%，环比上涨2BP;二套房贷款平均利率为5.61%，环比上涨2BP。
不仅如此，负债率最高的红档房企还受到一些区域的购地限制，成都日前规定，同踩“三道红线”的开发企业等将被纳入竞买资格限制名单，这意味着高负债房企被拦在了土地市场之外。
房企步入“艰难”阶段
虽然降负债取得一定成效，但处在降负债通道的房企日子并不好过。
吴建斌把加杠杆的过程比喻为吹气球，原来气球吹得很大，现在要把里面的气慢慢的放，以2020年最高点然后向下降，这对于房企来讲压力是巨大的，现在房地产公司从上到下，从左到右是五花大绑。
不仅如此，资本市场对房地产的预期也比较悲观，一位不愿具名的分析师对和讯房产表示，当前，外界对市场预期不是特别好，尤其地产债在信用层面上预期比较紧张，行业风险正在逐渐暴雷，显然现在还没结束，除了恒大、蓝光、华夏幸福、泰禾等，接下来其他公司可能有类似情况出来，这可能是一个趋势。
很多业内人都认为，接下来的一年或两年可能会是最艰难的一个阶段，熬过这个阶段，可能会有一批优秀公司出来。
这主要是基于以下两点，一方面，融资收紧，虽然房企有空间去操作，但现在正常标准化的融资渠道其实都在收紧，包括一些非标类的渠道，口径越来越严，这意味着再进行操作的话，成本就会特别高，能达到10%到20%，现在的行业利润空间根本不足以支撑这么高的融资成本。
另一方面，现在房企拿地的利润率，还是没有改善，第一批集中供地数据出来之后，大家对比的是谁亏得钱少，很多地块是不赚钱的，可能就赚一个流量的钱，新项目对于公司现金流的意义可能会更大一些。
上述分析师直言，有些龙头看的比较清楚，最近两年可能就稍微低调一点，不会拿太多的地，因为拿地之后也不会赚太多的钱。
对于当前的行业境况，吴建斌认为，起码未来三年，国家政策层面不会有松动，他判断有可能还会收紧，因为土地市场太火热了，销售特别是头部企业卖得也不错，在工具方面融资仍然是可以的，只是成本比原来高。
“仍然用高负债推动的想法，企业可能会到万劫不复的地步。”吴建斌强调，作为房企来讲，做好经营性现金流管理是最核心的，但这涉及到很多方面，要举全公司之力才能做好。（和讯房产）