李筱|北京楼市悄悄回暖( 四 ) 元旦|二手房|一线城市

克而瑞统计了2011年至2020年数据发现，过去20年中国房价只涨不跌，最近5年的房价复合增长率达到7%，同期城镇人均可支配收入复合增长率为5%，房价的增长仍相对快于收入增长。2020年全国平均的房价收入比(新房单价/人均可支配收入)达到了8.9，高居榜首的深圳更是将近35。

但从2021年全国市场表现看，可以确定的是，在北上广深一线城市房子“买完就涨”的好事儿不会轻易出现。2021年的市场波动打破了“房价不会下跌、房地产永远高收益”的迷信，也打破了房企“大而不倒”的信仰。房地产市场逐步告别过去高增长、高杠杆、高风险的发展模式。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，在市场透支和政策调整下，中国房地产市场尽管仍是压舱石和支柱产业，但整体规模将回到5年前，从白金步入青铜时代。

当然，对于消费者来说，这些都不是重点。李筱没学过宏观经济，也搞不懂行业周期，她只知道刚需赌不起市场，也不必赌。地产行业人士对这种想法也表示认可，“无论刚需还是改善，如果准备好首付，就可以抓紧看房。至于豪宅买家，准备好资金和运气就行了。”

在贝壳研究院看来，市场在年内从历史高位快速下降到历史低位，节奏失衡成为2021年房地产市场最明显的特点。而影响2022市场走势的核心变量还是政策环境、市场供给以及信贷投放量。

贝壳研究院预测，2022年市场走势将出现前低后高。预计一季度成交量能够完成筑底，二季度成交价格实现止跌。在市场链条上，将从二手房市场率先启动，带动市场链式修复;从购房人群上看，刚需市场率先修复。在区域上，深莞惠市场率先底部修复。而在城市量级划分上，一二线城市率先修复，三四线城市下行压力仍大。

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